26 maig 2018

LES SOCIMI: Per què s’han convertit en el vehicle estrella del sector immobiliari?

  • Autor: Pablo Doménech
  • Tema: Mercats Financers
  • Tipus de treball: Nota Tècnica

Nota Técnica

Número 33

Mayo 2018

B 21662-2012

LAS SOCIMI: ¿Por qué se han convertido en el vehículo estrella del sector inmobiliario?

Pablo Doménech

Las SOCIMI (Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario, equivalentes a los Real Estate Investment Trust (REIT) americanos) –cuya actividad principal es la inversión, directa o indirecta, en activos inmobiliarios de naturaleza urbana para su alquiler y que surgieron conforme la Ley 11/2009, de 26 de octubre, modificada posteriormente por la Ley 16/2012, de 26 de diciembre y que a partir de 2013– empezaron a aparecer con un auge espectacular en los últimos 3 años, cotizando 51 de ellas en el MAB y 5 en el Mercado oficial, 2 de ellas actualmente en el IBEX. ¿Qué explica este crecimiento? ¿Por qué se han convertido en el vehículo de moda del sector inmobiliario? ¿Han canalizado la exposición al mercado inmobiliario para el inversor minorista?

I. Introducción

Las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario, en adelante SOCIMI, son la versión española de los conocidos internacionalmente como ‘Real Estate Investment Trust’, en adelante REIT, un vehículo de inversión en el sector inmobiliario nacido en EE.UU. en la década de los sesenta y que posteriormente se trasladó a Europa, donde si bien históricamente los primeros en adoptarlos fueron los holandeses, es en GB donde más han prosperado y donde se encuentra el mercado de REIT más importante a nivel europeo. En España, fueron aprobadas a través de la ley 11/2009 de 26 de octubre, si bien esta regulación fue un fracaso en cuanto al encaje en el sector inversor y hubo que esperar a que una nueva versión, en 2012, propusiera algunas modificaciones que mejoraron su atractivo, especialmente en el terreno fiscal, introduciendo la exención del Impuesto sobre Sociedades, así como una significativa deducción en transmisiones patrimoniales. Uno de los objetivos, pues, de la regulación de este vehículo es facilitar el mercado del alquiler, bonificándolo fiscalmente sí, pero también sometiéndolo a una supervisión específica.

Desde 2013 hasta la actualidad (mayo 2018) las SOCIMI han ido creciendo en número hasta contar con 56 de ellas en España, de las que 51 cotizan en el Mercado Alternativo Bursátil, en adelante MAB, 5 en el mercado oficial y 2 de ellas en el IBEX35. Todas ellas en conjunto prácticamente alcanzan los 21.000 millones de euros en capitalización bursátil.

Este crecimiento frenético, en apenas cuatro años, de un vehículo que en sus inicios no fue bien recibido por los inversores, conduce a reflexionar si esta tendencia responde fundamentalmente a las ventajas legales y fiscales ofrecidas en su reforma pocos años después o, quizá, por la recuperación del sector inmobiliario; o bien juegan otros elementos como explicación a su éxito reciente, como por ejemplo el acceso del inversor minorista al mercado inmobiliario a través de la inversión en SOCIMI o incluso un efecto relativo a la evolución del MAB, un mercado de acceso más sencillo.

Quizá una combinación de todos estos elementos y alguno más, o alguno en particular, explicará la evolución reciente de este nuevo tipo de vehículo de inversión que en América y Europa cuenta con una historia mucho más dilatada. En todo caso, vamos a tratar de contextualizar en las próximas líneas todo lo referente a su evolución reciente en el mercado español, con el fin de arrojar algo de luz al respecto.

II. Legislación de las SOCIMI. Ventajas

Las SOCIMI son sociedades anónimas cuyo objeto social consiste en la tenencia de (i) activos de naturaleza urbana para su arrendamiento (mediante adquisición o promoción), incluyendo, entre otros, viviendas, locales comerciales, residencias, hoteles, garajes u oficinas o (ii) de acciones o participaciones en el capital social de otras SOCIMI o entidades extranjeras de análoga o similar actividad (conocidas como «REIT»).

Las SOCIMI se incorporaron a nuestro derecho por medio de la Ley 11/2009, de 26 de octubre. El escaso éxito alcanzado por esta novedosa fórmula de inversión hizo que se acometiera una profunda reelaboración de su régimen jurídico y, sobre todo, fiscal, para provocar su atractivo en el mercado, lo cual se realizó por medio de la Ley 16/2012, de 27 de diciembre.

Entre las modificaciones que esta ley incorporó al régimen especial de las SOCIMI destacan las relativas a la posibilidad de cotizar en un sistema multilateral de negociación, como el MAB, o la eliminación de las restricciones relativas a la financiación ajena, pero sin renunciar a los elementos estructurales de configuración de estas entidades, de manera similar a los existentes en países de nuestro entorno.

A ello, cabe añadir que, a pesar de la importancia de algunas de las modificaciones sustantivas, lo cierto es que la principal novedad que incorporó la Ley 16/2012 se sitúa en el régimen fiscal aplicable a través del establecimiento de una tributación a tipo de gravamen del cero por ciento, para estas entidades, respecto de las rentas que proceden del desarrollo de su objeto social y finalidad específica.

Las principales características del actual régimen de SOCIMI son:

  • Capital social mínimo de 5 millones de euros, ya sea por aportación dineraria o no dineraria.
  • Cotización obligatoria en mercados regulados o, alternativamente, en sistemas multilaterales de negociación, como es el caso del MAB, cuya regulación es mucho más flexible.
  • Las sociedades tributarán al tipo cero por ciento sobre los beneficios obtenidos, siempre y cuando los accionistas que posean una participación igual o superior al 5 % en el capital social de las mismas tributen sobre los dividendos distribuidos a un tipo igual o superior al 10 %. En caso contrario, la sociedad estará sometida a un gravamen especial del 19 %.
  • Reparto obligatorio del beneficio del ejercicio, mediante distribución de dividendo como mínimo del 80 % de las rentas obtenidas por arrendamiento.
  • La opción por aplicar este régimen fiscal especial deberá adoptarse por acuerdo de la junta general de accionistas y comunicarse a la delegación de la Agencia Estatal de Administración Tributaria del domicilio fiscal de la entidad, antes de los tres últimos meses previos a la conclusión del período impositivo que sea el primero al que se desee aplicar el régimen.
  • Se permiten las SOCIMI de un solo activo inmobiliario.
  • Inexistencia de límite de endeudamiento.
  • Posibilidad de realizar promoción inmobiliaria en filiales de la SOCIMI y reducción del plazo de mantenimiento del activo en caso de promoción (3 años), ya que resulta indiferente si el inmueble ha sido promovido por la entidad.
  • Requisitos de inversión: Las SOCIMI deberán tener invertido, al menos, el 80 % del valor del activo en bienes inmuebles de naturaleza urbana destinados al arrendamiento, en terrenos para la promoción de bienes inmuebles que vayan a destinarse a dicha finalidad, siempre que la promoción se inicie dentro de los tres años siguientes a su adquisición, así como en participaciones en el capital o patrimonio de aquellas otras entidades que sean SOCIMI u otras entidades no residentes en territorio español, que tengan el mismo objeto social que aquéllas y que estén sometidas a un régimen similar al establecido para las SOCIMI en cuanto a la política obligatoria, legal o estatutaria, de distribución de beneficios.

Es muy importante tener en cuenta que quedan excluidos del régimen de las SOCIMI, es decir, no servirán para el cómputo del 80 %, (i) determinados bienes inmuebles de características especiales a efectos catastrales, esto es, principalmente grandes infraestructuras e inmuebles a los que normalmente se accedería a través de concesiones administrativas (inmuebles destinados a la producción de energía eléctrica y gas y al refino de petróleo, las centrales nucleares, las presas, saltos de agua y embalses, autopistas, carreteras y túneles de peaje y aeropuertos y puertos comerciales); ni, (ii) los bienes inmuebles cuyo uso se ceda a terceros mediante contratos que cumplan los requisitos para ser considerados como de arrendamiento financiero (leasing).

Gráfico 1

Finalmente, será posible que, junto a la actividad económica derivada del objeto social principal, las SOCIMI desarrollen otras actividades accesorias, entendiéndose como tales aquellas cuyas rentas, en conjunto, representen menos del 20 % de las rentas de la sociedad en cada período impositivo.

La Ley contempla el régimen fiscal especial aplicable a los socios de las entidades acogidas al régimen fiscal especial de las SOCIMI. Los dividendos distribuidos con cargo a beneficios o reservas, respecto de los que se haya aplicado el régimen fiscal especial de la Ley y ganancias o pérdidas patrimoniales obtenidas en la transmisión o reembolso de la participación en el capital de las sociedades que hayan optado por la aplicación de este régimen, recibirán el siguiente tratamiento:

Ventajas para los inversores

  • Mayor posibilidad de diversificar carteras con una menor inversión: Los inversores a través de las SOCIMI tienen la posibilidad de invertir en una variedad de activos inmobiliarios con distintos instrumentos y contribuyendo a diversificar su cartera de inversión.
  • Posibilidad de acceso a los mejores gestores inmobiliarios de cada sector: Delegación de la gestión de los activos inmobiliarios a la SOCIMI, facilitando así a los inversores el acceso a una gestión profesional para el seguimiento, contratación y valoración de los activos componentes de la cartera.
  • Excelente tributación: Las SOCIMI tributarán por impuesto de sociedades al 0 %, respondiendo los accionistas tan solo por los dividendos repartidos.
  • Liquidez más fácil que con activos inmobiliarios:

Al permitir que estas sociedades puedan cotizar en mercados regulados o, alternativamente, en sistemas multilaterales de negociación, se permite a los accionistas comprar y vender títulos de forma rápida a precio de mercado, dando salida a las acciones y obteniendo liquidez de forma inmediata.

Otros requisitos de interés (relativos a SOCIMI incorporadas al MAB)

La Circular 2/2013 de 15 de febrero establece el régimen aplicable a las SOCIMI cuyas acciones se incorporen al MAB. Dicha Circular parte de la regulación existente para las empresas en expansión (Circular 5/2010). Así, los siguientes requisitos son aplicables a las entidades emisoras:

  • Requisitos formales: se permiten SOCIMI y REIT (objeto social análogo). Capital totalmente desembolsado y sin restricciones a la libre transmisibilidad de las acciones.
  • Requisitos contables: podrá ser el estándar contable nacional o las Normas Internacionales de Información Financiera (NIIF) o, en su caso, las US GAAP.
  • Información inicial: se deberá presentar el «documento informativo de incorporación».
  • Designación de asesor registrado y proveedor de liquidez: se deberá designar un asesor registrado del MAB. También se deberá contar con un proveedor de liquidez.
  • Requisitos de difusión: se impone una difusión mínima en el momento de la incorporación, debiendo quedar en manos de accionistas con menos de un 5 % al menos 2 M eur o un 25 % de las acciones emitidas.
  • Valoración por experto independiente: se exigirá una valoración de la empresa, en su conjunto, realizada por un experto independiente en el momento de la salida.

Por su parte, los requisitos aplicables a los accionistas de referencia son los que se muestran a continuación (debiendo encontrarse los tres últimos en los Estatutos Sociales):

  • Compromiso de permanencia: no podrán los accionistas de referencia y principales directivos vender acciones o realizar operaciones equivalentes, lock-up, dentro del año siguiente a su incorporación.
  • Comunicación de las participaciones significativas de la sociedad: deberán comunicarse aquellas adquisiciones o ventas que alcancen, superen o desciendan del 5 % y sus múltiplos. Lo mismo sucederá cuando administrativos y directivos adquieran o vendan un 1 % y sus múltiplos
  • Publicidad de los pactos parasociales y comunicación a la sociedad.
  • Cambio de control de la sociedad: el accionista que reciba una oferta de compra que implique el control de la compañía (>50 %), no aceptará si el adquirente no ofrece a todos los accionistas iguales condiciones.

Gráfico 2: SOCIMIs incorporadas por año

III. Las SOCIMI en los mercados financieros: MAB y Mercado oficial

A cierre de mayo de 2018, cincuenta y una SOCIMIs cotizan en el MAB y cinco lo hacen en el Mercado oficial, aunque el número va creciendo mes a mes, ya que la normativa permite incorporarse a un mercado cotizado en un plazo de 2 años, así pues, los proyectos lanzados estos últimos años van materializándose en la actualidad.

La mayor parte de las SOCIMI deciden debutar en el MAB con la intención de ganar tamaño para saltar al mercado oficial más adelante, ya que el segundo mercado tiene requisitos mucho más exigentes. Como contrapartida las ventajas también son mayores, dado que ofrece mayor notoriedad, más liquidez y facilita la labor de captar capital en su caso. En cierto modo una buena parte de las SOCIMI tendrían por objetivo cotizar en el mercado oficial, pero prefieren obtener un track record en el MAB demostrando que las inversiones que van haciendo consiguen las rentabilidades esperadas y ganando tiempo para consolidar sus equipos. La rentabilidad inicial de estos vehículos va ligada en buena medida a un mínimo tamaño, por lo que necesitan captar fondos para mejorarlo.

En lo relativo a las acciones en circulación, la tipología es diversa, nos encontramos con algunas que apenas cuentan con un free float de un 1 % hasta las que lo tienen de un 100 %. Aquellas compañías que cuentan con un free float bajo suelen ser aquellos vehículos que ya estaban creados con anterioridad a la regulación y tenían ya el capital captado, de manera que no necesitan captación de fondos adicionales, simplemente cumplen con la regulación. Cuando nos encontramos con volúmenes altos de free float normalmente se trata de gestores que se proponen captar dinero en el mercado.

Gráfico 3
Fuente: Bloomberg Diciembre_2017

Un porcentaje muy alto de las SOCIMI elige el listing como formato para salir a cotizar, algo que ocurre porque estas compañías no tienen, por el momento, un interés en captar nuevo capital ni dar entrada a accionistas en la compañía, pero siempre existirá la posibilidad de realizar ampliaciones de capital a posteriori para obtener fondos.

Asimismo, cabe destacar que el peso de las SOCIMI en el MAB es muy significativo, siendo de las veinte empresas con mayor capitalización del MAB diecisiete de ellas, SOCIMI. (véase Gráfico 3).

IV. Las SOCIMI en España frente al mercado de REIT en Europa

Probablemente pueda ser prematura la comparación con REIT de otros mercados como el americano o algunos de los europeos más allá de las SOCIMI del mercado oficial, no obstante, aunque sea por proximidad geográfica resulta ilustrativo para situarnos en nuestro entorno más cercano.

En la actualidad, según datos de mayo de 2018 la capitalización bursátil de las SOCIMI en España prácticamente alcanza ya los 23.000 M eur, si bien de estos, 14.100 corresponden al mercado oficial y sobre estos, 8.500 a las dos SOCIMI que cotizan en el IBEX35, una de ellas, reconvertida como tal muy recientemente, es Inmobiliaria Colonial lo que, sin generar en este sentido ninguna alteración de precios en el sector, no constituye una creación de mercado por sí misma.

Gráfico 4: Distribución patrimonio en los REIT en UE
Fuente: Epra 3T_2017

En Europa destacan por tradición e historia el mercado holandés de los REIT y por envergadura el mercado inglés.

Ambos con un peso significativo en Europa, son respectivamente el primero y tercero en REIT cotizados en bolsa, sin olvidar a Alemania con un peso significativo también en segundo lugar, los ponemos en comparación con otros tantos en el entorno europeo, que si bien en sus regímenes jurídicos comparten características no se rigen exactamente por los mismos principios, ni tienen hoy por hoy, tamaños parecidos.

En el gráfico 4 se puede observar la cuota en patrimonio invertido en los REIT a nivel europeo distribuido por país.

Las principales características de estos países de la UE en lo que a los REIT se refiere son las que muestra el gráfico 5.

A excepción de Holanda y Alemania los mercados europeos se decidieron por la figura del REIT en la década 2000-2010. Reino Unido, España y Bélgica son los países menos restrictivos a efectos de los capitales mínimos.

En lo que se refiere a la difusión de la inversión, Holanda y Bélgica no imponen restricciones, los demás a excepción de los ingleses lo restringen de forma parecida. Exigen un porcentaje a difundir en free float repartido en pequeñas participaciones del 2-3 %. En el Reino Unido optan por penalizar fiscalmente las grandes participaciones.

Para el endeudamiento se contraponen dos enfoques, uno sin restricciones y otro que según el país lo limita en base a fondos propios o activos de la Sociedad.

En cuanto a los requisitos relativos a la inversión nos encontramos con distintos enfoques según el país. (véase Gráfico 6)

Por lo demás, pocos países tienen un enfoque exacto en términos de requisitos para invertir, si bien todos ellos sostienen un mínimo a invertir en activos inmobiliarios para su arrendamiento, con diferentes porcentajes en cada caso, así como en otras actividades complementarias del mercado inmobiliario, véase promoción, arrendamiento financiero y otros.

Gráfico 5

V. Otros vehículos inmobiliarios de inversión colectiva

Las instituciones de inversión colectiva vienen reguladas en la Ley 35/2003 de 4 de noviembre, y en el Real Decreto 1082/2012, de 13 de julio, por el que se desarrolla el reglamento de la Ley 35/2003.

Las IIC inmobiliarias, según define el artículo 35 de la Ley 35/2003 de 4 de noviembre, son aquellas de carácter no financiero que tienen por objeto principal la inversión directa en bienes inmuebles de naturaleza urbana para su arrendamiento. Se trata de una figura análoga a las instituciones de inversión colectiva de carácter financiero, fondos y sociedades de capital, por lo que se trata de vehículos regulados, bajo la supervisión de la Comisión del Mercado de Valores, en adelante CNMV.

Los gestores de estos vehículos tendrán la obligación de calcular un valor liquidativo de estos fondos o sociedades en inversión inmobiliaria con carácter periódico y la política de inversión de estas se regirá por unas normas especiales y asimismo gozará también como las SOCIMI de un régimen fiscal especial.

Gráfico 6

Gráfico 7
Fuente: Bloomberg. Diciembre_2017

Entre otras se regirán por las siguientes normas:

    • Las sociedades de inversión inmobiliaria invertirán, al menos, el 80 % del promedio anual de saldos mensuales de su activo en bienes inmuebles para su arrendamiento. El resto del activo podrán tenerlo invertido en los valores admitidos a cotización en bolsas de valores o en otros mercados o sistemas organizados de negociación.
    • Los fondos de inversión inmobiliaria deberán ajustar la inversión de su activo a las siguientes reglas:
      • – Al menos el 70 % del promedio anual de saldos mensuales deberá estar invertido en bienes inmuebles para su arrendamiento.
      • – Deberán mantener un coeficiente de liquidez mínimo del 10 % del activo total del mes anterior. El cumplimiento del coeficiente se limitará a los meses en los que exista derecho de reembolso de los partícipes, y se calculará sobre la base del promedio diario del coeficiente a lo largo del mes. Este coeficiente deberá materializarse en efectivo, depósitos, cuentas a la vista en una entidad de crédito o en activos o instrumentos de renta fija con plazo de vencimiento o remanente de amortización inferior a 18 meses y compraventas con pacto de recompra de valores de deuda pública, siempre que se negocien en mercados secundarios.
      • – El resto del activo únicamente podrá estar invertido en los valores admitidos a cotización en bolsas de valores o en otros mercados o sistemas organizados de negociación.
    • Otra norma será aquella por la que ningún bien, incluidos los derechos sobre él, podrá representar más del 35 % del patrimonio total en el momento de su adquisición. A estos efectos, se considerará el valor de mercado de tasación previa a la compra, o el efectivamente pagado o comprometido cuando sea superior al de tasación.
    • Estos porcentajes y criterios de inversión deberán alcanzarse por las IIC en el plazo de tres años a partir de su inscripción en el registro especial de la CNMV.

No obstante lo anterior y el potencial desarrollo que pudieran tener estos vehículos, en cierta medida paralelos a las SOCIMI, los cuantiosos requerimientos que suponen a nivel de supervisión por parte de la CNMV, así como la aparente menor liquidez frente a los mercados regulados y a pesar de sus ventajas fiscales, equiparables a las de las SOCIMI o REIT, en la actualidad tan sólo contamos en España con 3 Fondos de Inversión Inmobiliaria (FII) registrados en la actualidad, todos ellos en proceso de liquidación, y en cuanto a Sociedades de Inversión Inmobiliaria (SII) sólo hayamos 4 registrados, uno en liquidación.

Los cuatro vehículos acumulan un patrimonio de 668 M eur a cierre del tercer trimestre de 2017, 108 M eur € de Sociedades y 560 M eur de Fondos, en liquidación por tanto más de 600 M eur.

Dado el volumen y la tendencia del sector inmobiliario regulado por la normativa de inversión colectiva no parece que estemos hablando de una alternativa real a las SOCIMI, ya que como hemos comentado en la actualidad estas acumularían de forma aproximada una capitalización bursátil cercana a los 23.000 M eur y un total de activos bajo gestión muy por encima de lo que estos vehículos importan.

VI. Análisis del perfil de inversor en las SOCIMI

A la hora de analizar el perfil del potencial inversor en las SOCIMI se dan distintas posibilidades, uno de los perfiles más habituales va a ser el constituido por patrimonios familiares o empresariales que vehiculizan sus inversiones inmobiliarias a través de una SOCIMI con el objetivo de aprovechar sus ventajas fiscales, o en estos términos aquellos que por el motivo que sea están interesados en obtener estas ventajas y no tienen interés en dar entrada a nuevos accionistas.

Otro perfil sería el de aquellos que en la búsqueda de vehículos bien capitalizados buscan aprovechar coyunturas del mercado favorables, a razón de la reciente crisis inmobiliaria esperaban obtener beneficios del periodo de recuperación, o bien simplemente los que buscan la compra de activos de primera clase con la idea de vender en pocos años.

En la medida que el tiempo va pasando van apareciendo también inversores institucionales, desde compañías de seguros y fondos de pensiones como fondos de inversión internacionales que tienen una visión más a largo plazo.

También juega su papel el inversor minorista, ya que la transformación en SOCIMI de alguna sociedad inmobiliaria con trayectoria, como por ejemplo Colonial, no sólo arrastra sus propios accionistas sino que va generando notoriedad para el tipo de vehículo, señalando este como el más idóneo.

Gráfico 8: Distribución SOCIMI MAB por free float
Fuente: Bloomberg. Diciembre_2017

Pero también juega para éste y algún otro perfil inversor la especialización, esto es, la tendencia de las SOCIMI es especializarse, lo que significa la incorporación de equipos gestores con track record y una importante mejora de la percepción del producto inmobiliario cotizado. Bien por dedicarse a invertir en activos del sector terciario y comercial, la explotación de centros comerciales, residencias geriátricas y residencias de estudiantes, parecen ser un nuevo nicho de mercado con una gran rentabilidad a largo plazo. No podemos olvidar la vivienda como especialización, que probablemente se va a ir consolidando en el tiempo.

Con todo, si intentamos analizar la parte del accionariado de las SOCIMI que conforma el free float y por tanto podemos considerar que se expone al mercado inmobiliario a través de un producto financiero cotizado ya sea en mercado oficial o a través del MAB nos encontramos con escenarios muy dispares según la SOCIMI de que se trate, según fuentes habituales de mercado podremos encontrar desde el caso que no llega ni al 1 % de free float hasta aquellas que lo hacen al 100 %. Cabe tener presente que aquellas que cotizan en el MAB no están obligadas a publicar este dato hasta el primer año, con lo que algunas de las compañías analizadas, de las que han empezado a cotizar en 2017, no se podrán analizar a estos efectos.

Lo que sí parece comprobarse es que de las 4 compañías cotizadas en Mercado oficial (descartamos Axiare Patrimonio por estar en proceso de fusión por absorción), ninguna de ellas cuenta con un free float inferior al 75 %, superando 3 de ellas el 90 %. Por el contrario, en aquellas que cotizan en el MAB la casuística es muy diversa. (Véase Gráfico 7).

Sobre totales el free float en el MAB parece muy inferior que el de las compañías que cotizan en el Mercado oficial, pero no debemos olvidar que en el primero hay muchas más sociedades para una cotización bursátil significativamente menor, y en las que en base a la distribución expuesta a continuación apenas un tercio de ellas cuenta con un free float relevante que explique la exposición del inversor minorista a través de este vehículo y del MAB. (véase gráfico 8)

VII. Conclusiones

A la luz de lo expuesto anteriormente el crecimiento de las SOCIMI en número y capital se debe a varios factores: la mejora de su fiscalidad como detonante inicial en la legislación de 2012, el desarrollo del MAB como alternativa de mercado cotizado con menores restricciones a la hora de la incorporación, la oportunidad de participar de la recuperación del sector vivida desde 2013, la consolidación del mercado del alquiler, la creciente especialización de los vehículos y la profesionalización de sus gestores, así como la liquidez y la facilidad de acceso que constituye la transformación de la inversión inmobiliaria en acciones.

Sin duda la SOCIMI se va a convertir en el elemento dinamizador del sector inmobiliario. Ya sea por lo atractivo del mercado inmobiliario en estos últimos años de recuperación o por las ventajas fiscales que ofrecen, han movilizado capitales extranjeros y nacionales situándose en términos de accesibilidad muy por delante de otros vehículos, por regulaciones más complejas, medidas de control, reporte y carga fiscal, entre otros.

A nadie se le escapa que el elemento fiscal ha sido determinante a la hora de la incorporación a los mercados de muchas SOCIMI y todavía lo es, tanto en aquellas que cotizan en el MAB como en el mercado oficial, en buena medida la transformación reciente de Inmobiliaria Colonial así lo demuestra, como también lo hace el crecimiento de Merlin Properties y ello no debería confundirnos, ya que estas compañías junto con las otras tres cotizadas en mercado oficial aportan la gran mayoría de los inversores minoristas expuestos al sector inmobiliario a través de SOCIMI. No obstante, estas grandes corporaciones vía crecimiento patrimonial o transformación en SOCIMI han generado un efecto llamada, popularizando este vehículo.

Por otro lado, la expectativa de una tendencia a la concentración, una vez se vaya consolidando el mercado y en la medida que algunas de las SOCIMI que actualmente cotizan en el MAB den el salto al mercado oficial, parece lógico pensar, que en el futuro próximo el inversor minorista que quiera participar en inmobiliario no podrá obviar este canal. Especialmente debido a que en la actualidad, a excepción de las cotizadas en el mercado oficial, las SOCIMI del MAB han canalizado la exposición al mercado inmobiliario del inversor minorista en una proporción mucho más discreta; de hecho en su mayoría lo hacen en proporciones muy poco significativas.

Bibliografía

Ley 11/2009, de 26 de octubre, por la que se regulan las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario.

ILey 16/2012, de 27 de diciembre, por la que se adoptan diversas medidas tributarias dirigidas a la consolidación de las finanzas públicas y al impulso de la actividad económica.

Euro Money Market Study 2012. European Central Bank. Eurosystem. 17 diciembre 2012 .

Mercado Alternativo Bursátil. Circular 9/2017, de 22 de diciembre, de Requisitos y procedimiento aplicables a la incorporación y exclusión en el MAB de acciones emitidas por empresas en expansión y por sociedades anónimas cotizadas de inversión en el mercado inmobiliario (SOCIMI) – (Texto Refundido)

Mercado Alternativo Bursátil. Circular 2/2013, de 5 de marzo, por la que se establece el régimen aplicable a las sociedades cotizadas de inversión en el mercado inmobiliario (SOCIMI) cuyos valores se incorporen al MAB.

Ley 35/2003, de 4 de noviembre, de Instituciones de Inversión Colectiva.

Real Decreto 1082/2012, de 13 de julio, por el que se aprueba el Reglamento de desarrollo de la Ley 35/2003, de 4 de noviembre, de instituciones de inversión colectiva.

FTSE Russell. FTSE EPRA/NAREIT Global Real Estate Index Series v8.0. Septiembre, 2017.

FTSE Russell. FTSE EPRA/NAREIT Europe. Indicative Index Weight Data as at Closing on 29 Septiembre, 2017.

Sobre el autor

    • Head of Internal Control & Compliance en Trea Asset Management SGIIC SA

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